Lei Complementar 053/2021

EMENTA

• DISPÕE SOBRE A REGULAMENTAÇÃO DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES NA ZONA URBANA DO MUNICÍPIO DE SANTA CECÍLIA E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS

Integra da Norma

  LEI COMPLEMENTAR Nº 053, DE 09 DE DEZEMBRO DE 2020

 

 

“DISPÕE SOBRE A REGULAMENTAÇÃO DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES NA ZONA URBANA DO MUNICÍPIO DE SANTA CECÍLIA E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”

 

A Prefeita Municipal de Santa Cecília, Estado de Santa Catarina, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo Artigo 104, Inciso III, da Lei Orgânica do Município, faz saber à todos os habitantes do Município que a Câmara de Vereadores aprovou e ela sanciona a seguinte Lei Complementar:

 

Art. 1º. Esta Lei disciplina a instituição de Condomínio Horizontal de Lotes para fins residenciais na zona urbana do Município de Santa Cecília, que deverá ser feita mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os  índices urbanísticos e critérios previstos no Código de Obras, no Plano Diretor e demais legislação vigente aplicável.

 

Art. 2º. Considera-se condomínio horizontal de lotes, o empreendimento que será projetado nos moldes definidos na Lei Federal Nº 17.492/18, na Lei Federal Nº 12.651/12 e no Artigo 1.331 e seguintes do Código Civil Brasileiro, e Artigo 8º, da Lei 4.591/64, e no Art. 3º, do Decreto-Lei 271/67, cujos diplomas legais estabelecem que  cada terreno será considerado como unidade autônoma, a ela atribuindo-se fração ideal do todo.

 

 

Art. 3º.  Para efeito de aplicação desta Lei, considera-se:

 

 

I – Condomínio Horizontal Fechado de Lotes: modelo de parcelamento do solo formando área fechada por muros ou cercas com acesso único, em que a cada unidade autônoma cabe, como parte inseparável, fração ideal de terreno correspondente às áreas comuns destinadas a vias de acesso e/ou recreação;

 

         II – Alinhamento Predial: linha divisória entre o lote e o logradouro público;

 

        III – Gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos;

 

 

 

 

 

 

 

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                                                                                               FL. 02

 

 

 

 

        IV – Área Útil: área total da gleba descontada as Áreas de Preservação Permanente (APP);

 

          V – Lote: terreno servido de infraestrutura;

 

         VI – Largura do Lote: distância entre as divisas laterais do terreno ou entre a maior testada e o lado oposto ou entre duas testadas opostas, medida ortogonalmente no ponto médio da profundidade do terreno;

 

       VII – Profundidade do Lote: distância entre a testada e o fundo do terreno, medida entre os pontos médios de testada e da divisa do fundo;

 

         VIII – Área urbana: a destinada à edificação de construções residenciais, comerciais, industriais e equipamentos urbanos, especificados em Leis Municipais.

 

Art. 4º. O condomínio horizontal fechado de lotes é de uso predominantemente residencial, sendo permitida apenas a construção de uma unidade residencial unifamiliar em cada unidade territorial privativa (lote).

 

 

Art. 5º. O Condomínio Horizontal Fechado de Lotes deverá satisfazer aos requisitos apresentados na Tabela a seguir:

 

 

 

 

 

         § 1º –  Vias implantadas junto a divisa do condomínio ficam dispensadas de passeio nesta lateral, sendo este descontado da largura total da via;

 

         § 2º – O Condomínio Horizontal Fechado de Lotes que possuir apenas uma via em seu interior com lotes em apenas um dos lados desta, podem ter a largura do leito carroçável reduzida para um limite mínimo de 4,00 metros, desde que respeitado o Artigo 18, Tabela 02;

 

 

 

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                                                                                               FL. 03

 

 

         § 3º – Todos os terrenos deverão ter frente para as ruas internas do condomínio, sendo vedado o acesso à via pública através dos lotes.

 

Art. 6º. As divisas internas dos terrenos poderão ou não ter muros ou cercas, conforme estabelecido na convenção do condomínio.

 

Art. 7º. O recuo das edificações a serem construídas nas unidades autônomas do condomínio (terrenos) deverá ser no mínimo de 3,00 (metros) metros na frente, e 1,50 (um e meio) metros nos limites laterais e fundos do lote.

 

Art. 8º. Condomínios que estejam inseridos no § 2º do Art. 5º devem ter em sua convenção de condomínio, clausula que torne obrigatório aos condôminos quando da construção de residências a existência de garagens ou áreas para estacionamento de veículos no interior do lote, devendo ainda constar nesta, item que proíba o estacionamento de veículos no leito carroçável da via.

 

 

Art. 9º. O condomínio horizontal fechado de lotes constituído por unidades autônomas deverá ser cercado nas suas divisas com muros, telas ou grades com altura mínima de 1,80 metros.

 

 

Art. 10. Antes da elaboração do projeto do condomínio horizontal fechado de lotes, o interessado deverá solicitar ao Município a expedição de Estudo de Viabilidade do empreendimento, apresentando, para este fim, requerimento acompanhado dos seguintes documentos:

 

 

        I – comprovante do domínio da gleba;

 

        II – planta de situação da gleba em escala 1:5000 (um por cinco mil), contendo  a  localização da gleba e dos equipamentos urbanos e comunitários existentes numa faixa de 200,00 m (duzentos metros) em torno da gleba.

 

§ 1º – A Prefeitura Municipal expedirá certidão informando a viabilidade ou não de ser implantado o condomínio horizontal fechado de lotes.

 

§ 2º – A certidão de que trata o parágrafo anterior deverá ser expedida no prazo máximo de 60 (sessenta) dias e vigorará pelo prazo máximo de 360 (trezentos e sessenta) dias.

 

 

 

 

 

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Art. 11. Após o recebimento da Certidão de Viabilidade de implantação do condomínio horizontal fechado de lotes, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal a análise e aprovação prévia do Projeto Básico do empreendimento.

 

 

§ 1º –  Para o fim de que trata este artigo, o interessado deverá encaminhar requerimento ao órgão competente da Prefeitura, acompanhado de planta do imóvel georreferenciado, com precisão de acordo com as normas técnicas em escala adequada e com a determinação exata de:

a)    cálculo da área total da gleba;

 

b)   divisas do perímetro do imóvel, com as respectivas distâncias e confrontações;

      

c)    curvas de nível de área com 1,00 m (um metro) de eqüidistância;

 

       d) planta com a divisão interna do imóvel com os respectivos lotes, área verde, área de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos, arruamento, benfeitorias existentes, nascentes, cursos d’água, matas nativas, áreas de preservação permanente (APP), locais alagadiços ou sujeitos a inundações ou erosão e outras áreas se houver;

 

      e) arruamentos adjacentes ao imóvel em todo o perímetro.

 

§ 2º – O visto no projeto básico do traçado do projeto do condomínio horizontal de lotes não implicará em aprovação do projeto pelo Poder Público.

 

Art. 12. Após a análise e aprovação prévia, o interessado solicitará a aprovação final do projeto, que deverá ser apresentado em 3 (três) vias,  do condomínio horizontal fechado de lotes à Prefeitura Municipal, anexando os seguintes documentos:

 

I – denominação do condomínio horizontal fechado de lotes;

 

II – descrição sucinta do condomínio horizontal fechado de lotes com suas características  e fixação das zonas (setor, quadra, lote, unidade) a que pertence a gleba;

 

 

 

 

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III – planta do parcelamento do solo e memorial descritivo: dos lotes, do arruamento, da área verde, da área de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos, da área de preservação permanente (APP) que serão mantidas intactas e outras áreas se houver, com ART/RRT do responsável técnico;

 

IV – projeto do esgoto sanitário com ART/RRT do responsável técnico;

 

V – projeto elétrico do condomínio com ART/RRT do responsável técnico;

 

VI – projeto da rede de água potável com ART/RRT do responsável técnico;

 

         VII – projeto da rede de drenagem pluvial com ART/RRT do responsável técnico;

        VIII – projeto de terraplenagem e movimentação de terras com ART/RRT do responsável técnico;

 

      IX – projeto das benfeitorias a executar na área de uso comum e plantas das existentes se houver, com ART/RRT do responsável técnico.

 

 

Art. 13.  A Prefeitura Municipal, após análise e aprovação pelos seus órgãos competentes, expedirá o Alvará de Licença para a execução dos serviços e obras  de  infraestrutura exigida para o mesmo, e baixará Habite-se e Decreto de Aprovação do condomínio  horizontal fechado de lotes após a conclusão final das obras.

 

 

 

Art. 14. Após a expedição do Habite-se e publicação do Decreto de Aprovação do condomínio horizontal fechado de lotes, o empreendedor terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para registrar o condomínio na circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de sua aprovação.

 

 

 

Art. 15. Deverão constar do contrato padrão, que deverá ser aprovado pelo Município, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação e áreas não edificáveis, bem como cláusula de que o adquirente tenha ciência de que o condomínio será constituído em caráter irrevogável e irretratável.

 

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Art. 16. Em nenhum caso o condomínio horizontal de terrenos poderá prejudicar o escoamento normal das águas e ou as obras necessárias de infraestrutura do município.

 

 

Art. 17. Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados no CREA/CAU poderão assinar, como responsáveis técnicos pelos levantamentos topográficos, projetos, memoriais descritivos, especificações, orçamentos, planilhas de cálculo, laudos, perícias, avaliações ou quaisquer outros documentos técnicos submetidos à apreciação  da Prefeitura Municipal.

 

§ 1º – Serão considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos e com situação regular junto ao CREA/CAU, segundo suas atribuições profissionais.

 

 

§ 2º – A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos e, pela execução das obras, aos profissionais ou empresas que as construírem.

 

 

§ 3º – A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a ela apresentados, aprovados ou não pelas concessionárias de serviços públicos.

 

Art. 18. Os condomínios horizontais fechados de lotes instituídos por esta Lei deverão ter um percentual mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) da área loteada destinada ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos (piscina, quadra de esportes, churrasqueiras, parques, etc.), áreas verdes e áreas institucionais, obedecendo aos percentuais mínimos apresentados na Tabela a seguir:

 

 

 

 

 

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§ 1º – Para o calculo da área destinada ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos de uso comum do condomínio, lazer dos condôminos, áreas verdes e áreas institucionais deve ser considerada a área util da gleba.

 

§ 2º – A doação de área institucional ao Município deve ser efetuada diretamente, quando do registro do condomínio no Ofício de Registro de Imóveis, nos casos em que a área doada fizer parte da gleba em que se pretende implantar o condomínio.

 

§ 3º – Nos casos em que a área institucional for doada em outro local, a transferência desta área deve ser realizada por meio de escritura pública de doação ao Município, devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis e apresentada previamente à expedição do alvará de aprovação do condomínio.

 

§ 4º – A área institucional referida no § 2º e § 3º deste artigo deverão localizar-se fora dos limites da área condominial, podendo ser contíguas ou não ao condomínio, cuja localização será previamente aprovada pelo Município.

 

§ 5º – A área de implantação de equipamentos de recreação e lazer poderá ser coberta ou descoberta.

 

Art. 19. Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas no condomínio horizontal fechado de lotes, deverão ser previamente submetidas à  aprovação  pelo setor competente do Município, aplicando-se as mesmas normas definidas no regime urbanístico do empreendimento e normas válidas para as construções naquele setor, seguindo o que determina o Plano Diretor do Município.

 

Art. 20. Na instituição do condomínio horizontal fechado de lotes é obrigatória a instalação de rede e equipamentos para o abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação das vias comuns, rede de drenagem pluvial e esgotos sanitários, ficando sob exclusiva responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes, arruamentos e equipamentos urbanos que estiverem no interior da área condominial.

 

Art. 21. O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá o termo de conclusão e aceite ou habite-se da obra.

 

Art. 22. A Prefeitura Municipal exigirá que o empreendimento apresente, através dos  órgãos competentes, a viabilidade do destino do esgoto cloacal e pluvial.

 

 

 

 

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Art. 23. A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio horizontal fechado de terrenos ficará condicionada à assinatura de termo de compromisso, no qual o  interessado se obrigará a:

 

I – a executar, as suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 4 (quatro) anos;

 

 

II – permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a execução das obras  e serviços.

 

 

Parágrafo Único – Durante a construção do condomínio a Prefeitura não admitirá a aprovação e execução de residências.

 

Art. 24. O condomínio horizontal fechado de lotes de que trata esta Lei, deverá ser constituído em caráter irrevogável e irretratável, devendo esta condição estar expressa no instrumento público de incorporação e na convenção do condomínio.

 

Parágrafo Único – Não será expedido o documento de “Habite-se” ao empreendimento que não atenda ao disposto neste artigo.

 

 

Art. 25. Os casos omissos e não descritos nesta Lei, serão deliberados e registrados em convenção condominial.

 

 

Art.  26. Qualquer fato consolidado seja ele de desmembramento, loteamento, condomínio vertical ou horizontal fechado que seja comprovado pelo Poder Público, deverá receber as aprovações e documentos necessários para sua regularização junto ao registro imobiliário competente, desde que atendidas às exigências desta Lei.

 

 

 

 

 

 

 

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                                                                                               FL. 09

 

Art. 27. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

 

Art. 28. Ficam revogadas as disposições em contrário.

 

                   Santa Cecília, 09 de Dezembro de 2020

 

 

                            ALESSANDRA APARECIDA GARCIA

                                     PREFEITA MUNICIPAL